Modal besar masuk, projek mega dilancar — tapi satu syarikat kehilangan hampir RM10 bilion dalam 10 hari. Siapa yang betul-betul faham pasaran hartanah Malaysia sekarang?
Bila Dua Berita Hartanah Keluar Serentak, Tanya Siapa Yang Untung
Ada benda yang aku perasan minggu ni. Dua berita hartanah keluar hampir serentak — satu pasal projek TOD bernilai RM600 juta di Cochrane, satu lagi pasal sebuah syarikat pemaju yang sahamnya gugur 93% dalam masa kurang 10 hari. Dua berita. Dua realiti yang langsung berbeza. Tapi keduanya dipanggil "pasaran hartanah Malaysia."
Kita kena berhenti tengok industri ini sebagai satu benda yang homogen. Ia bukan. Ia sedang pecah kepada dua — dan jurang itu makin lebar setiap bulan.
Tanco: Ini Bukan 'Pelik', Ini Keruntuhan
Mari kita bincang yang pahit dulu.
Tanco's share price collapse bukan sekadar anomali teknikal. Bila satu pemaju kehilangan hampir RM10 bilion dalam tempoh kurang 10 hari, dan harga saham jatuh 93%, ini bukan sekadar "volatiliti pasaran." Ini adalah simptom sesuatu yang lebih dalam — governance yang dipersoal, atau lebih tepat, kepercayaan pelabur yang sudah lama retak.
Soalan yang perlu ditanya bukan "kenapa jatuh?" Soalan yang lebih penting: kenapa ia naik setinggi itu pada mulanya?
Ini bukan pertama kali kita tengok pemaju kecil-sederhana Malaysia mengembang secara tidak munasabah, terutama di era post-pandemic apabila semua orang tiba-tiba jadi "property investor." Yang berbeza sekarang ialah kelajuan kejatuhannya — dan betapa sunyinya perbincangan awam tentang siapa yang tersangkut.
Hydroshoppe, syarikat lain yang terlibat dalam kes rasuah KL Tower yang dijadualkan perbicaraan bermula Januari depan, menambah lagi kepada gambaran bahawa sektor ini mempunyai masalah integriti yang belum selesai. Ini bukan tuduhan — ini jadual mahkamah yang sudah ditetapkan.
RM105 Bilion: Angka Besar, Tapi Untuk Siapa?
Sekarang bahagian yang semua orang suka sebut dalam pitch deck.
Mengikut NAPIC, jualan hartanah Malaysia melonjak 23.8% year-on-year kepada RM105 bilion dalam separuh pertama 2024. Ini angka yang kuat. Tapi duduk sekejap dengan angka ini.
RM105 bilion. Lonjakan 23.8%. Tapi berapa banyak unit hartanah bawah RM500,000 yang dijual berbanding unit mewah? Berapa banyak pembeli pertama kali berbanding pelabur atau syarikat? NAPIC simpan angka aggregate ini dengan baik — tapi distribusi di balik aggregate itulah cerita sebenar.
Yang kita nampak dengan jelas: projek-projek TOD dan branded residence yang sedang melonjak nilainya adalah largely dalam segmen premium. Rise of 'branded' living — hartanah yang dijual bukan sekadar unit, tapi lifestyle, nama hotel, atau pengalaman — ini adalah segmen yang memang sedang menang. EcoWorld, Gamuda, Sunway, mereka faham permainan ini.
Tapi golongan M40 dan B40 yang cuba masuk pasaran untuk kali pertama? Mereka bukan penerima manfaat utama dari RM105 bilion itu.
TOD Cochrane: IJM Land Main Long Game Yang Betul
Ok, sekarang cerita yang genuinely menarik.
MRT Corp dan IJM Land baru sahaja unveil The Linque — projek Transit-Oriented Development (TOD) bernilai RM600 juta yang integrated terus dengan stesen MRT Cochrane. Ini bukan sekadar apartment atas LRT. Ini adalah thesis yang berbeza: bahawa nilai hartanah masa depan Malaysia akan ditentukan oleh aksesibiliti, bukan saiz tanah.
SP Setia, IOI Properties, Mah Sing — mereka semua sedang melihat model ini. Tapi IJM berani commit RM600 juta di lokasi yang, 10 tahun lepas, mungkin dianggap "secondary location." Sekarang, dengan MRT running, ia adalah lokasi primium de facto.
Ini adalah logik yang betul. Bandar-bandar yang berjaya di Asia — Tokyo, Hong Kong, Singapore — tahu bahawa hartanah dan transit bukan dua industri berasingan. Mereka adalah satu ekosistem. Malaysia lambat sampai kepada kesedaran ini, tapi sekurang-kurangnya sebahagian pemaju sudah sampai.
UEM Sunrise juga sedang menggerakkan portfolio mereka ke arah lokasi yang transit-connected. Trend ini bukan kebetulan — ia adalah respons kepada perubahan kebiasaan bandar Millennial dan Gen Z Malaysia yang genuinely memilih "tanpa kereta" sebagai lifestyle choice, bukan sekadar keperluan ekonomi.
Tokenisasi: Hype Atau Horizon?
Soalan yang ramai tanya tapi sedikit yang jawab dengan jujur: sejauh mana tokenised real estate realistik di Malaysia?
Jawapan jujur: menarik secara konsep, tapi masih jauh dari mainstream.
Framework regulasi belum mature. SC dan BNM masih dalam fasa exploratory. Dan lebih kritikal — kalau governance hartanah konvensional pun masih ada isu (tengok kes Hydroshoppe, tengok Tanco), apa yang buat kita yakin tokenisasi akan lebih baik tanpa infrastruktur kepercayaan yang lebih kuat?
Tokenisasi bukan penyelesaian kepada masalah hartanah Malaysia. Ia mungkin alat tambah — tapi kita tak boleh lompat kepada teknologi bila asas governance belum kukuh. Semak data dan perkembangan terkini di iProperty untuk tengok bagaimana sentimen pembeli sebenar berbanding hype tokenisasi.
Apa Yang Semua Ini Beritahu Kita
Bifurkasi yang aku sebut tadi bukan metafora. Ia adalah realiti operasi.
Satu segmen — TOD, branded residence, projek integrated infrastructure — sedang menerima modal besar, attention institusi, dan momentum yang genuine. Pemaju seperti Gamuda dan IJM yang positioning diri dalam ekosistem ini akan terus kukuh.
Segmen lain — pemaju kecil yang bergantung pada hype, leverage berlebihan, atau governance yang questionable — sedang terima reckoning. Tanco bukan kes terpencil. Ia adalah amaran.
Dan di tengah-tengah kedua-dua segmen ini, ada rakyat Malaysia biasa yang masih struggle nak beli rumah pertama mereka. Mereka bukan penerima manfaat utama dari TOD mewah atau branded residence. Mereka perlu policy yang lebih aggresif — bukan sekadar skim pembiayaan yang di-recycle semula setiap bajet.
Jika kamu dalam industri ini — sama ada sebagai pemaju, ejen, pelabur, atau brand yang nak masuk hartanah sebagai angle pemasaran — fahami bahawa pasaran ini tidak lagi bergerak sebagai satu unit. Ia sedang berpisah. Dan kedudukan kamu dalam pemisahan itu adalah pilihan yang kamu perlu buat sekarang, bukan tunggu data Q4.
Pantau trend hartanah masa nyata di verbrol.com
Baca lagi di Verbrol Intelligence:
